Vergleich und Bewertung von nationalen und internationalen Gebäudezertifikaten hinsichtlich ihrer Eignung zur Immobilienbewertung

Abstract

Bei der Bewertung von neugebauten Gebäuden ist nicht nur mehr die Energieeffizienz allein von Bedeutung. Auch Ökologische und soziale Komponenten werden immer gezielter abgefragt. Aus diesem Grund wurden Gebäudezertifizierungssysteme entwickelt, die Gebäude ganzheitlich und nachhaltig auf Basis der 3 Säulen der Nachhaltigkeit (Ökologie, Ökonomie, Soziales) bewerten. Die wichtigsten Zertifizierungssysteme am österreichischen Markt sind das britische BREEAM, das US amerikanische LEED, das deutsche DGNB sowie die österreichischen Systeme ÖGNI und ÖGNB. Alle haben eine ganzheitliche Bewertung von Gebäuden im Sinne der Nachhaltigkeit zum Ziel. Dabei hat jedes System individuelle Kriterien entwickelt, mit denen die Qualitäten des Gebäudes bewertet werden. Durch die unterschiedlichen Kriterien und Bewertungsmethoden machen es schwierig einen direkten Vergleich der Qualitäten der Zertifikataussagen herzustellen. Durch die Gebäudezertifizierungsprozesse, insbesondere wenn die höchste Qualitätsstufe erreicht werden soll, entstehen beträchtliche zusätzliche Planungs- und zumeist auch Ausführungskosten. Aufgrund dieser erhöhten Kosten ist eine Zertifizierung für Einfamilienhäuser nicht sinnvoll. Für Einfamilienhäuser sollten die bestehenden Nachweise und Bewertungen wie z.B. der Energieausweis, um z.B. Aussagen zur Gebäudeökologie erweitert werden. Eine Zertifizierung von großvolumigen Wohnbauten hat ihre Berechtigung, jedoch müssen die Zusatzkosten in Hinblick auf leistbares Wohnen zu rechtfertigen sein (nachhaltige Gebäude können im Betrieb oder im Lebenszyklus günstiger sein), bzw. sollten dafür die vorhandenen Systeme angepasst werden. Im Bereich der wirtschaftlichen Immobilienbewertung wird für die Bewertung von Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei diesem Verfahren wird das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Gebäuden verglichen und so der tatsächliche Wert ermittelt. Entsprechende Erfahrung der Bewertenden oder auch die Verwendung einer repräsentativ großen Datenbank vorausgesetzt ist eine rein monetäre Bewertung von Objekten ohne Rücksicht auf Nachhaltigkeitsthemen und Zertifizierung relativ einfach. Die Bewertung von zertifizierten, bzw. die Bewertung von Nachhaltigkeitsthemen bei Gebäuden ist ungleich schwerer. Einerseits gibt es noch relativ wenig Erfahrung mit zertifizierten Wohngebäuden, andererseits ist bei Bestandsgebäuden, ausgenommen der Bauträger verkauft die Wohnungen, selten die genaue Dokumentation der Zertifizierung und die zugehörige Kostenaufstellung vorhanden.