Die Bewertung von Geschäftsflächen im Wohnungseigentum anhand eines Supermarkts in 1050 Wien

Abstract

Mangels alternativer Investmentmöglichkeiten fließen derzeit Rekordsummen in den Immobilienmarkt. Während institutionelle Investoren erst ab gewissen Kaufpreisvolumina Objekte prüfen, hat in den vergangenen Jahren die private "Pensionsvorsorge" in Wohnungen oder andere Immobilienarten massiv zugelegt. Meist handelt es sich dabei um Objekte im Wohnungseigentum. Somit erlangt dieses Rechtsinstitut steigende Bedeutung. Insbesondere weil für Alleineigentümer von Liegenschaften häufig das Parifizieren und Abverkaufen von Wohnungen / einzelnen Einheiten wesentlich lukrativer ist. Konsequenterweise nimmt auch die Zahl der Geschäftsflächen im Wohnungseigentum zu, wobei sowohl die Besonderheiten der Bewertung von Geschäftsflächen an sich, wie auch die Vor- und Nachteile bei Vorliegen von Wohnungseigentum im Rahmen der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Neben den rechtlichen Hürden und insbesondere Einschränkungen, die das Wohnungseigentumsgesetz oktroyiert, gilt es auch die Regelungen des Wohnungseigentumsvertrags und die Ergebnisse des Nutzwertgutachtens genau zu beachten. Auch Sachverständige sollten stets einen genauen Blick in diese Dokumente werfen. Diverse Regelungsmöglichkeiten können sich auf die langfristige Vermietbarkeit, Drittverwendungsmöglichkeiten und Verteilung der Bewirtschaftungskosten deutlich auswirken. Da es sich bei Geschäftsflächen in der Regel um Ertragsobjekte handelt, wird häufig das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen. Im Ertragswertverfahren haben die Parameter Kapitalisierungszins, Restnutzungsdauer und auch die Bewirtschaftungskosten ein starkes Gewicht. Besondere Risiken von Objekten sollten sich im Kapitalisierungszins widerspiegeln. Sonderfälle wie das Vorliegen von unterschiedlichen Erhaltungszuständen des einzelnen WE-Objekts zu allgemeinen Teilen gilt es dabei angemessen zu berücksichtigen.