Rolle, Einfluss und Messbarkeit von "Facility Management Qualität" in Bezug auf Prozess und Ergebnis der Liegenschaftsbewertung von Ertragsimmobilien

Abstract

Facility Management ist zwar als Begriff und Disziplin in der Immobilienwirtschaft angekommen, jedoch nicht eindeutig und klar von anderen Disziplinen abzugrenzen. Der Einfluss auf Raum und gebaute Umwelt ist unumstritten, im laufenden Betrieb nimmt Facility Management einen bedeutenden Einfluss auf Gebäude und Infrastruktur, auf operativer Ebene etwa auf Flächeneffizienz, Funktionalität und Ausfallssicherheit der technischen Gebäudeausrüstung, Energieverbrauch, Drittverwertbarkeit, oder Qualität und Richtigkeit der Dokumentation, um nur einige zu nennen. Im Verhältnis zu anderen wertbeeinflussenden Risikofaktoren scheint die FM-Qualität oft eine untergeordnete Rolle zu spielen, dies hängt stets vom zu betrachtenden Objekt ab, diese Disziplin wird aber auch unterschätzt. In Bewertungsstandards, Gesetzen und Regelwerken der Liegenschaftsbewertung findet Facility Management keinerlei Erwähnung. Der Fokus liegt stets auf dem zu bewertenden Objekt allein, die damit in Zusammenhang stehende Betriebs-organisation einer Liegenschaft findet keine wahrnehmbare Beachtung. Modelle zur Messung der FM-Qualität stehen bereits in Form von Reifegradmodellen zur Verfügung, ihre Anwendung ist jedoch noch nicht weit verbreitet und ausgereift. Das größte Problem dabei ist die Bandbreite hinsichtlich des Umfanges und der Komplexität von Facility Management und die damit verbundene Abgrenzung zu anderen Disziplinen. Eine Vereinfachung der Reifegradmodelle auf Teilaspekte oder Prozesse kann jedoch ein hilfreiches Instrument für einen Gutachter sein, auch die FM-Qualität als solche zu messen und ggfs. als Bezugsgröße bzw. Risikofaktor für die Liegenschaftsbewertung mit einzubeziehen. Auch Energieausweise und Gebäudezertifizierungen sind im Zuge von Immobilientransaktionen und Anmietungsprozessen bereits von Bedeutung, als beeinflussender Faktor in der Wertermittlung von Ertragsimmobilien finden diese auch bereits vereinzelt Anwendung. Ähnlich wie mit Labels für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit könnte auch ein Label für FM-Qualität oder zu erreichende FM-Mindeststandards angedacht werden. Jedenfalls scheint es sinnvoll zu sein, aktuelle Standards und Regelwerke um Aspekte der Nachhaltigkeit, der Energieeffizienz und auch ggfs. um die Qualität des Gebäudebetriebs, damit allumfassend dem Facility Management zu erweitern. Alternativ könnte auch Aufklärungsarbeit dazu führen, dass Liegenschaftsbewerter die genannten Aspekte als fixen Bestandteil in der Ermittlung ihrer Zu- und Abschläge berücksichtigen.