Durchsetzbarkeit von Erhaltungsarbeiten in Theorie und Praxis

Abstract

Diese Arbeit gibt einerseits einen umfassenden Überblick über die gesetzlichen Grundlagen sowie die vorhandene Literatur betreffend der Durchsetzbarkeit von Erhaltungsarbeiten aus Sicht des Mietrechts- bzw. Wohnungseigentumsgesetzes, und zeigt andererseits Parallelen sowie Unterschiede der genannten Rechtsgebiete im Umgang mit ebendiesen Arbeiten auf. Um zu erklären, welche Möglichkeiten zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten das Mietrechts- bzw. Wohnungseigentumsgesetz bei Nichttätigwerden des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft vorsieht, ist das Wissen über die in den jeweiligen Normen enthaltenen Erhaltungspflichten erforderlich. Primär steht sowohl dem Wohnungseigentümer, als auch dem Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG, das Recht zu, die Entscheidung des Außerstreitgerichtes bzgl. Notwendigkeit zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten zu verlangen. Der Mieter hat gemäß dem MRG im Vergleich zum Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit bei Gefahr in Verzug selbstständig die notwendigen Maßnahmen zur Abwehr des Schadens zu setzten. Jedoch steht beiden die autonome Schadensabwehr im Rahmen der Geschäftsführung ohne Auftrag offen, welche mit einem gewissen Kostenrisiko verbunden ist. Schlussendlich stellt die sogenannte Dominatorregelung des § 30 Abs. 2 WEG eine spezielle Schutzbestimmung für Minderheitseigentümer dar, und findet diese im Mietrechtsgesetz ebenfalls kein entsprechendes Äquivalent. Dem Wohnungseigentümer steht es demnach frei, gegen eine zu seinem unverhältnismäßigen Nachteil getroffene / unterlassene Maßnahme des Mehrheitseigentümers, das Gericht anzurufen, und die Unterlassung, die Rücknahme, bzw. die Durchführung dieser Erhaltungsmaßnahme zu verlangen. Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG ist die Durchsetzung von Erhaltungspflichten nur durch eine Klage des Bestandnehmers bzw. mittels des streitigen Rechtsweges möglich. Neben der detailgetreuen Beleuchtung der oben genannten Schwerpunkte, ¿ insbesondere unter Berücksichtigung der praktischen Hausverwaltungstätigkeit ¿ wurden die Erkenntnisse dieser Arbeit möglichst klar und eindeutig dargelegt um sowohl Experten als auch Laien diese komplexe Thematik umfassend näher zu bringen. Darüber hinaus wurde abschließend versucht, einige Anregungen für die Zukunft des Wohnrechts zu skizzieren.

Diese Arbeit gibt einerseits einen umfassenden Überblick über die gesetzlichen Grundlagen sowie die vorhandene Literatur betreffend der Durchsetzbarkeit von Erhaltungsarbeiten aus Sicht des Mietrechts- bzw. Wohnungseigentumsgesetzes, und zeigt andererseits Parallelen sowie Unterschiede der genannten Rechtsgebiete im Umgang mit ebendiesen Arbeiten auf. Um zu erklären, welche Möglichkeiten zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten das Mietrechts- bzw. Wohnungseigentumsgesetz bei Nichttätigwerden des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft vorsieht, ist das Wissen über die in den jeweiligen Normen enthaltenen Erhaltungspflichten erforderlich. Primär steht sowohl dem Wohnungseigentümer, als auch dem Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG, das Recht zu, die Entscheidung des Außerstreitgerichtes bzgl. Notwendigkeit zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten zu verlangen. Der Mieter hat gemäß dem MRG im Vergleich zum Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit bei Gefahr in Verzug selbstständig die notwendigen Maßnahmen zur Abwehr des Schadens zu setzten. Jedoch steht beiden die autonome Schadensabwehr im Rahmen der Geschäftsführung ohne Auftrag offen, welche mit einem gewissen Kostenrisiko verbunden ist. Schlussendlich stellt die sogenannte Dominatorregelung des § 30 Abs. 2 WEG eine spezielle Schutzbestimmung für Minderheitseigentümer dar, und findet diese im Mietrechtsgesetz ebenfalls kein entsprechendes Äquivalent. Dem Wohnungseigentümer steht es demnach frei, gegen eine zu seinem unverhältnismäßigen Nachteil getroffene / unterlassene Maßnahme des Mehrheitseigentümers, das Gericht anzurufen, und die Unterlassung, die Rücknahme, bzw. die Durchführung dieser Erhaltungsmaßnahme zu verlangen. Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG ist die Durchsetzung von Erhaltungspflichten nur