Exel, G. (2016). Die Grundstückswertverordnung 2016 : Anwendungsbereich, Methoden und Optimierungsmöglichkeiten [Master Thesis, Technische Universität Wien]. reposiTUm. https://doi.org/10.34726/hss.2016.38970
Mit 1.1.2016 ist die Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016, BGBl Nr. 442/2015) in Kraft getreten. Diese dient der Ermittlung des ausschließlich für Zwecke der Grunderwerbsteuer anzuwendenden Grundstückswertes und wurde aufgrund der im Rahmen der Steuerreform 2015/2016 vorgenommenen Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 (GrEStG) erforderlich. Das GrEStG sieht nunmehr vor, dass bei der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstückes nach dem 31.12.2015 sowie bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, einer Anteilsvereinigung oder -übertragung oder wenn eine Gegenleistung vorliegt, die niedriger als der Grundstückswert oder deren Wert aber nicht ermittelbar ist, der 'Grundstückswert' als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Dieser Wertbegriff wurde neu eingeführt und stellt - nach der Darstellung seines Anwendungsbereiches - das zentrale Thema dieser Masterarbeit dar. Der Grundstückswert ist entweder als im Rahmen des Pauschalwertmodells ermittelte Summe des hochgerechneten anteiligen dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 des Bewertungsgesetzes 1955 - BewG. 1955, BGBl. Nr. 148/1955 in der jeweils geltenden Fassung und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes zu berechnen. Der Gebäudewert wird im Rahmen der Pauschalwertmethode nach der vorgegebenen Formel Nutzfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung x Altersminderung ermittelt. Alternativ dazu kann der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden. Nachdem die Wertermittlung auf verschiedene Arten durchgeführt werden kann und der Steuerpflichtige in der Auswahl der Methode frei ist, wird auf den Vergleich der im Rahmen der Bewertung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Zinshäusern ermittelten Werte ein Schwerpunkt gelegt und analysiert, welche Kriterien auf die Ergebnisse besonderen Einfluss haben. Dabei zeigt sich, dass bei den in dieser Arbeit analysierten Einfamilienhäusern der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zu den geringsten Grundstückswerten führt. Hingegen wurden bei Eigentumswohnungen mittels Pauschalwertmethode die niedrigsten Werte errechnet. Bei Zinshäusern kommen für die Wertermittlung nur die Pauschalwertmethode und zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes am besten Sachverständigengutachten in Frage. Nachdem die Pauschalwertmethode die Ertragskraft eines Gebäudes nicht berücksichtigt gibt es bei den untersuchten Zinshäusern abhängig von der Konstellation im Einzelfall einen geringeren Wert nach der Pauschalwertmethode oder auch nach Sachverständigengutachten. Für alle drei untersuchten Immobilientypen kann festgehalten werden, dass auf einen Vergleich mit zumindest einer alternativen Bewertungsmethode nicht verzichtet werden sollte, wenn nach dem geringsten Wert gesucht wird.
