Relevanz der Verfahrens- und Parameterwahl bei der Wertermittlung von Immobilien

Abstract

Im Zuge der vorliegenden Arbeit wird der Frage nachgegangen, unter welchen Voraussetzungen welches Bewertungsverfahren für die Wertermittlung von Immobilien angewandt werden soll. Es soll geprüft werden, ob über Verfahrensmischungen oder Verfahrenskombinationen ein plausibler(er) und marktgerechter Wert berechnet werden kann. Es wird eine einfache Einteilung in Assetklassen durchgeführt und die national anerkannten Methoden über die häufigsten Anwendungsfälle zugeordnet. Im zweiten Schritt werden die wesentlichsten Eingangsparameter aller normierten Methoden, ihre Einflussfaktoren und Herleitungsmöglichkeiten untersucht. Diese Parameter werden einer Sensibilitätsanalyse unterzogen und die Relevanz einzelner Parameter sowie der kausale Zusammenhang zwischen unterschiedlichen Parametern im Hinblick auf das Ergebnis Verkehrswert untersucht. Auch wird die Interaktion von Verfahren bzw. Verfahrenskomponenten und -abschnitten in Sinne von 'mixed methods' dargelegt und die Wichtigkeit der vergleichenden, marktkonformen Plausibilitätsprüfung und indikativen Verprobung erarbeitet. Im Ergebnis wird deutlich, dass sich die Verfahrenswahl grundsätzlich am Bewertungszweck, der zukünftigen oder bestehenden Nutzung, dem 'highest and best use Prinzip' sowie dem Marktverhalten zu orientieren hat. Das Sachwertverfahren wird nur für Liegenschaften mit geringem Transaktionspotenzial und in exponierten Lagen als bewährtes Instrument klassifiziert. Um Eingangsparameter und Zwischenwerte als marktkonform abzusichern, sind Verfahrensbestandteile anderer, anerkannter Methoden praktikabel. Die Untersuchung der Mischung von unterschiedlichen Verfahrensergebnissen hat gezeigt, dass mangels empirischen Hintergrundes eine objektive Überprüfbarkeit nicht gegeben ist und marktgerechte Eingangsdaten in ein einzelnes Verfahren einfließen sollten. Die Sensitivitätsanalyse der Eingangsparameter hat gezeigt, dass insbesondere die Wahl der entsprechenden Zinssätze und die Höhe des Rohertrages (nachhaltiger Reinertrag) große Wirkungen auf das Ergebnis ausüben. Eine Übersichtstabelle zeigt, dass innerhalb der ertragsorientierten Bewertungsmethoden bei der Wahl des bzw. der Zinssätze(s) unterschiedliche Einflussparameter berücksichtig werden müssen. Zwischen dem Kapitalisierungszinssatz und der Restnutzungsdauer besteht eine Korrelation im Ertragswert, dem Bodenwert kommt im Sachwertverfahren wesentliche Bedeutung zu. Von tragender Bedeutung ist die Plausibilisierung des Verkehrswertes über vergleichende Kennzahlen und Marktwerte, nachdem das Instrument der besten Methodenwahl angewandt wurde.