Objektinterne Mietpreisbestimmung im Wohnungsneubau

Abstract

Diese Masterarbeit befasst sich mit dem Thema der objektinternen Mietpreisbestimmung im Wohnungsneubau in Wien und zwar für Mietgegenstände, die der freien Mietzinsbildung unterliegen. Im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes werden die Mieten für Altbauwohnungen durch den §16 MRG in gewisser Weise vorgegeben. Bei einer freien Mietzinsbildung sehen sich Vermieter hingegen oft mit der Frage konfrontiert, um wie viel eine Wohnung z.B. im vierten Stock mit Balkon höher eingepreist werden soll, als eine Wohnung mit Loggia im ersten Stock. Ziel dieser Masterarbeit ist es, den Vermietern ein Grundgerüst bereitzustellen, das ihnen hilft, die Mietpreise objektintern leichter festlegen zu können. Die zentrale Forschungsfrage lautet daher -welchen Einfluss wohnungsspezifische Parameter auf den Mietpreis im Wohnungsneubau haben?-. In diesem Zusammenhang sollen die Hypothesen, dass z.B. Balkone, eine höhere Stockwerkslage, mehr Zimmer und eine Zunahme der Flächengröße den Mietpreis erhöhen, untersucht werden. Anhand einer empirischen Studie mit gesammelten Daten von 32 Neubauobjekten soll mit Hilfe einer Kovarianzanalyse und dem Statistikprogramm SPSS der Einfluss dieser Parameter auf den Mietpreis untersucht werden. Ein Teil dieser Masterarbeit beschäftigt sich außerdem mit den unterschiedlichen Flächendefinitionen und Mietpreisbestimmungen in Österreich, um zu zeigen, dass der Datensatz auch denselben Definitionen unterliegt. Das Ergebnis der Datenauswertung war hingegen nicht immer signifikant und daher auf Grundgesamtheits- und Stichprobenebene teilweise unterschiedlich. Bestätigt werden konnten nur die Hypothesen, dass der Preis mit zunehmender gewichteter Wohnnutzfläche und Stockwerkslage steigt. Hinsichtlich der Stockwerke war dieser Preisanstieg allerdings nur vom ersten auf den dritten und vom ersten auf den vierten Stock signifikant. Die Ergebnisse hinsichtlich Zimmeranzahl und Loggia waren zwar auch signifikant, haben die Hypothesen allerdings verworfen. Das Ergebnis hinsichtlich Balkone war nicht signifikant, sodass die Hypothese ebenfalls verworfen werden musste. Terrassen, Gärten, Erd- und Dachgeschoß konnten aufgrund mangelnder Daten nicht näher untersucht werden. Der Datensatz war zwar ausreichend um ein aussagekräftiges Ergebnis hinsichtlich der Forschungsfrage und Hypothesen geben zu können, doch mit noch mehr Daten hätte man ein noch besseres Modell inklusive dem Einfluss von Terrassen, Gärten, etc. schaffen und noch mehr signifikante Ergebnisse erreichen können.