Widder, C. (2016). Leitfaden zur Verkehrswertermittlung von Heurigenimmobilien und Weingärten [Master Thesis, Technische Universität Wien]. reposiTUm. https://doi.org/10.34726/hss.2016.37105
Ziel der vorliegenden Arbeit ist es zunächst einführend das Spektrum der Sonderimmobilien zu beleuchten und eine Zuordnung von Gastronomieimmobilien herauszuarbeiten. Dabei werden vertiefend die zahlreichen Ausprägungs- und Erscheinungsformen sowie wesentliche wertbeeinflussende Merkmalskriterien erläutert. Sehr eingeschränkte Vergleichbarkeit, hoher Unternehmerbezug, stark gewandelte Ansprüche und Trends verbunden mit der Schwierigkeit, künftige und nachhaltig erzielbare Erträge darzustellen und zu plausibilisieren, fordern hier dem Gutachter vertieftes betriebswirtschaftliches und branchenspezifisches Know-How ab. So ist für die Bewertung anhand des Pachtwertverfahrens detailliert auf Ertragszahlen einzugehen, wobei hier etwaige Verzerrungen (zB lückenhafte Aufzeichnungen) oder die Plausibilisierung künftiger, von jedem befähigten Betreiber, nachhaltig erzielbare Umsatzerlöse zu berücksichtigen sind. Abschließend wird anhand eines Praxisbeispieles die Verkehrswertermittlung einer Gastronomieimmobilie mit Hilfe des Pachtwertverfahrens dargestellt. Der zweite Teil der Arbeit widmet sich der Verkehrswertermittlung von Weingartenflächen und bietet zunächst einen Überblick hinsichtlich der Erscheinungsformen landwirtschaftlich genutzter Liegenschaften. Einführend erfolgt danach die Erläuterung allgemeiner Bewertungsmerkmalen von Ackerflächen welche zB in Größe, Konfiguration und Oberflächengestaltung der Liegenschaft sowie der Lage zum Hof ihre Ausprägung finden und damit schon auf ersten Blick Aufschluss auf eine ökonomische Bewirtschaftungsmöglichkeit geben und damit Einfluss auf eine Bewertung ausüben können. In diesem Zusammenhang und vertiefend wird der Ermittlung der Bodenbonität (Bodenzahl und Ackerzahl), welche sich schlussendlich in der Bodenklimazahl ausdrückt und wertvolle Rückschlüsse auf die Ertragskraft der Ackerfläche geben kann, detailliert Raum gegeben. Die Aufarbeitung der spezifischen Bewertungskriterien beginnend mit der gepflanzten Rebsorte über das Alter der Weinstöcke bis hin zum Zeilenabstand und Ausrichtung zur Himmelrichtung, runden den Themenbereich ab. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt hier primär anhand des Vergleichswertverfahrens, bei der Erhebung vergleichbarer Liegenschaftstransaktionen sind so neben den allgemeinen und speziellen Merkmalskriterien auch Unterschiede hinsichtlich der Ertragsmesszahlen der Weingartenflächen durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
