Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren - Analyse des Einflussparameters Mietausfallwagnis

Abstract

Die gegenständliche Arbeit behandelt die Entwicklung des Einflussparameters Mietausfallwagnis aufgrund von Leerstehungen sanierter Ertragsliegenschaften. Als Basis für die Analyse werden Mietobjekte in einem Zeitraum von fünf Jahren untersucht. Die Entwicklung des Leerstandes und die Signifikanz des Ertragsentganges haben insbesondere für Liegenschaftseigentümer und Investoren im Hinblick auf die Renditeentwicklung eine wesentliche Bedeutung. Die theoretische Abhandlung der Arbeit behandelt den Ablauf im Ertragswertverfahren und die Arten sowie die potenziellen Ursachen eines Leerstandes, welche einen wesentlichen Einfluss für den Mietausfall darstellen. Der empirische Teil der Arbeit behandelt die Auswertung des Leerstandsrisikos und des Mietausfalles anhand von fünf ausgewählten Ertragsliegenschaften, welche sich in unterschiedlichen Bezirkslagen befinden. Die durchgeführten Untersuchungen umfassen die Ertrags- und Leerstandsentwicklung im Zeitraum ab Fertigstellung der Sanierung, der Folgevermietung und über den gesamten Betrachtungszeitraum. Zugleich erfolgt die Ausarbeitung der relevanten Parameter, die einen wesentlichen Einfluss auf den Mietausfall und die Leerstandsentwicklung haben. Im Zuge der Objektauswertungen ist die Relevanz der beeinflussenden Faktoren auf die jeweiligen Mietobjekte als auch auf die Liegenschaft, ausgeforscht und dargelegt. Als Endergebnis erfolgt die Veranschaulichung der Gesamtauswertung der fünf Ertragsliegenschaften als ein Investorenprojekt. Die Tabellen zeigen, dass in Abhängigkeit der ausgeforschten Parameter und der Wohnlage, die Ergebnisse der einzelnen Ertragsliegenschaften im Wesentlichen unterschiedliche Mietausfallsquoten vorweisen. Die Einzelauswertungen als auch die Gesamtbetrachtung verdeutlichen zunehmend die Problematik einer Mietausfallsentwicklung in der Folgevermietung. Rückgeführt wird die These zunehmend auf den Schwierigkeitsgrad der Vermietung von höherpreisigen Dachgeschosswohnungen, die überwiegend einen größeren Leerstand und demnach eine höhere Mietausfallsquote ausweisen. Im Anschluss sind praxisbezogene Möglichkeiten einer Verringerung der Leerstands- und Mietausfallsentwicklung dargelegt. Zur Plausibilisierung der gegenständlichen Arbeit sind demnach überwiegend die Höhe der Mietzinseinhebung, welche sich entsprechend der Wohnlage und der Wohnungsattribute orientiert, als auch die Mieterstruktur und die Mieterbonität, welche einen essenziellen Einfluss auf den fluktuationsbedingten Leerstand haben, von tragender Bedeutung.

Die gegenständliche Arbeit behandelt die Entwicklung des Einflussparameters Mietausfallwagnis aufgrund von Leerstehungen sanierter Ertragsliegenschaften. Als Basis für die Analyse werden Mietobjekte in einem Zeitraum von fünf Jahren untersucht. Die Entwicklung des Leerstandes und die Signifikanz des Ertragsentganges haben insbesondere für Liegenschaftseigentümer und Investoren im Hinblick auf die Renditeentwicklung eine wesentliche Bedeutung. Die theoretische Abhandlung der Arbeit behandelt den Ablauf im Ertragswertverfahren und die Arten sowie die potenziellen Ursachen eines Leerstandes, welche einen wesentlichen Einfluss für den Mietausfall darstellen. Der empirische Teil der Arbeit behandelt die Auswertung des Leerstandsrisikos und des Mietausfalles anhand von fünf ausgewählten Ertragsliegenschaften, welche sich in unterschiedlichen Bezirkslagen befinden.