Flächenermittlung in der Bau- und Immobilienbranche - Vergleich der Flächenermittlungsstandards ÖNORM, IPMS und relevanter österreichischer Rechtsvorschriften

Abstract

Die Ergebnisse von Flächenberechnungen bilden eine entscheidende Grundlage für die wirtschaftliche Betrachtung bzw. Beurteilung von Immobilienprojekten und Immobilien selbst. Die Flächenangaben dienen je nach Zielgruppe u.a. zur Kalkulation der Baukosten, der Wertermittlung, der Ermittlung der Mieteinnahmen und der Betriebskosten, der Ermittlung von Kennwerten zur Immobilienbeurteilung sowie als Entscheidungsgrundlage für Finanzierungen und Investitionen. In Österreich existiert mit der ÖNORM B 1800 eine Norm, die als Grundlage für die Flächenermittlung herangezogen werden kann. Durch Anwendung dieser Norm ist auf nationaler Ebene ein einheitliches Verständnis hinsichtlich der Berechnungsmethode und Begrifflichkeit gegeben. Aufgrund unterschiedlicher nationaler Standards sind Vergleiche von Immobilien auf der Basis von Kennwerten, die mit Hilfe von Flächenangaben ermittelt werden (z. B. Miete pro Quadratmeter), für internationale Investoren schwierig. Je nach Standort kann es bei Büroimmobilien zu erheblichen Differenzen kommen. So wäre einem Artikel in „IMMOBILIENWIRTSCHAFT, Zeitschrift für Immobilienprofis“ zufolge das Empire State Building in New York mit 208.000 m2 Nutzfläche nach einigen europäischen Normen um ca. 3 bis 5 % kleiner. Bei Ermittlung der Nutzfläche auf Grundlage britischer oder japanischer Standards wäre die Differenz noch größer. Ein einheitliches Verständnis für die Begrifflichkeit und die Flächenermittlung ist daher auf internationaler Ebene erforderlich. Im Rahmen dieser Arbeit soll daher untersucht werden, in welcher Weise sich die maßgeblichen österreichischen Normen zur Flächenermittlung (ÖNORM B 1800, ÖNORM B 1800 Bbl. 1 und ÖNORM EN 15221-6), die Flächendefinitionen in den für die Bau- und Immobilienbranche relevanten österreichischen Rechtsvorschriften und die bisher veröffentlichten Standards der International Property Measurement Standards Coalition unterscheiden und welche Auswirkungen diese Unterschiede auf die Ergebnisse von Flächenberechnungen haben.

Die Ergebnisse von Flächenberechnungen bilden eine entscheidende Grundlage für die wirtschaftliche Betrachtung bzw. Beurteilung von Immobilienprojekten und Immobilien selbst. Die Flächenangaben dienen je nach Zielgruppe u.a. zur Kalkulation der Baukosten, der Wertermittlung, der Ermittlung der Mieteinnahmen und der Betriebskosten, der Ermittlung von Kennwerten zur Immobilienbeurteilung sowie als Entscheidungsgrundlage für Finanzierungen und Investitionen. In Österreich existiert mit der ÖNORM B 1800 eine Norm, die als Grundlage für die Flächenermittlung herangezogen werden kann. Durch Anwendung dieser Norm ist auf nationaler Ebene ein einheitliches Verständnis hinsichtlich der Berechnungsmethode und Begrifflichkeit gegeben. Aufgrund unterschiedlicher nationaler Standards sind Vergleiche von Immobilien auf der Basis von Kennwerten, die mit Hilfe von Flächenangaben ermittelt werden (z. B. Miete pro Quadratmeter), für internationale Investoren schwierig.