Eine kritische Betrachtung des Wiener Richtwertmietzinses im umfassend sanierten Altbau

Abstract

Die Masterarbeit befasst sich grundlegend mit Thematiken des bundesweit geltenden Mietrechtsgesetzes, jedoch mit gezieltem Fokus auf gewisse Geltungsbereiche und Vorgaben für die Bundeshauptstadt Wien, nämlich spezialisiert auf den Bereich der Wiener Altbauten. Da das Thema „Mieten“ und die Frage „sind Mieten in Wien noch leistbar?“ praktisch jeder wohnrechtlichen politischen Diskussion zu Grunde liegt, und in weiterer Folge damit auch bei jeder (Wien-)Wahl an die Speerspitze des Wahlkampfes von Parteien geheftet wird, soll die Arbeit zu Anbeginn einen Überblick über die derzeitigen Wohnund Migrationsverhältnisse liefern. Statistische Daten, eigene Berechnungen und Erhebungen gliedern die Bewohner des Wiener Stadtgebietes aufgrund derer Hauptwohnsitzmeldungen folglich in Mieter und Eigentümer. Der Teilbereich der Wiener Mieter wird wiederum aufgeteilt in „soziale Miete“, „mietrechtliche Neubauten“ und „mietrechtliche Altbauten“, schlussendlich werden ausschließlich Mieter in Wiener Altbauten für die Teilnahme an der quantitativen Umfrage herangezogen. Die Masterarbeit beschäftigt sich mit einem umfassenden Überblick über das Österreichische Mietrecht, beginnend mit den verschiedenen Anwendungsbereichen des Mietrechtsgesetzes, in weiterer Folge ist der Kernbereich der Arbeit aber der Vollanwendungsbereich mit Spezialisierung auf den Wiener Richtwertmietzins. Dieser ist mit einem gesetzlichen Sockelbetrag versehen, welcher bedingt durch Abweichungen von der mietrechtlichen Normwohnung - durch Zuund Abschläge für eine zu bewertende Wohnung errechnet werden kann, ohne dass es jedoch dahingehend starre prozentuelle Vorgaben oder Größenordnungen gibt. Der Lagezuschlag, welcher die Durchschnittlichkeit oder Überdurchschnittlichkeit der Lage in Form eines finanziellen Zuschlages (oder eben nicht zu erfolgenden Zuschlages) zum Hauptmietzins repräsentieren soll, jedoch durch ungenaue Definition eine enorme Rechtsunsicherheit birgt, finalisiert das Kapitel des Mietrechtsgesetzes und die Evaluierung rund um den Wiener Richtwertmietzins. Abschließend steht die Analyse des Umfrage-Ergebnisses im Fokus, ob ein Wiener Altbaumieter freiwillig bereit wäre, für eine umfassend / durchgreifend sanierte Altbauwohnung, einen aliquoten (und transparenten) Mehrbetrag zur gesetzlich festgelegten Richtwertmiete zu zahlen, um sich damit erhöhten Wohnkomfort zu leisten. Diese Erhebung steht zwar im Widerspruch zur aktuellen Rechtsprechung des OGH, welcher für einen „guten Zustand“ / „Erstbezug“ einen maximal 10%igen Zuschlag zulässt, jedoch kann es folglich für Eigentümer von Altbau-Immobilien (Wohnungen / Häusern) einerseits richtungsweisend sein in Bezug auf die Vorlieben und Entscheidungskriterien der Mieter, andererseits maßgeblich für die Art und Weise der Sanierung, nämlich in Bezug auf die Sanierungskosten und den sich daraus ergebenen Return On Investment und ob sich eine durchgreifende Sanierung überhaupt „lohnt“.

Die Masterarbeit befasst sich grundlegend mit Thematiken des bundesweit geltenden Mietrechtsgesetzes, jedoch mit gezieltem Fokus auf gewisse Geltungsbereiche und Vorgaben für die Bundeshauptstadt Wien, nämlich spezialisiert auf den Bereich der Wiener Altbauten. Da das Thema „Mieten“ und die Frage „sind Mieten in Wien noch leistbar?“ praktisch jeder wohnrechtlichen politischen Diskussion zu Grunde liegt, und in weiterer Folge damit auch bei jeder (Wien-)Wahl an die Speerspitze des Wahlkampfes von Parteien geheftet wird, soll die Arbeit zu Anbeginn einen Überblick über die derzeitigen Wohnund Migrationsverhältnisse liefern. Statistische Daten, eigene Berechnungen und Erhebungen gliedern die Bewohner des Wiener Stadtgebietes aufgrund derer Hauptwohnsitzmeldungen folglich in Mieter und Eigentümer.