Optionen der Althausentwicklung in Wien im Kontext zur Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik

Abstract

Die Ursprünge dieser Arbeit liegen zum einen in den häufig unter Kritik stehenden Bemühungen der Stadt Wien zum Erhalt der gründerzeitlichen Wohnquartiere und zum anderen in der Annahme des Autors, dass sich InvestorInnen für den Neubau entscheiden, wenn sie vor der Wahl zwischen Sanierung eines Altbaus und Abbruch und anschließendem Neubau stehen. Aus diesem Grund konzentriert sich diese Arbeit auf den Altbaubestand Wiens. Das Ziel dieser Arbeit liegt darin, die Beweggründe von privaten und öffentlichen AkteurInnen zu erfassen und diese gegenüberzustellen. Aufgrund dessen wird ein betriebswirtschaftlicher Vergleich zwischen Altbau und Neubau durchgeführt. Dieser Vergleich wird mit Hilfe eines dreistufigen Verfahrens durchgeführt. Dieses Verfahren stützt sich zum einen auf einen theoretischen und zum anderen auf einen praktischen Teil. Der Input des theoretischen Teils erfolgt durch eine Literaturrecherche sowie mehrere Interviews und der praktische Teil durch verschiedenste Erhebungen und Kalkulationen. Die erste Stufe stellt einen theoretischen Überblick über den Althausmarkt und den Umgang der Stadtplanung mit dem Althausbestand dar. Für den ersten Vergleich werden die bestehende Literatur sowie diverse Interviews mit AkteurInnen des Immobilienmarkts herangezogen. Es werden neben den rechtlichen Grundlagen und den Stadtentwicklungsplänen Wiens auch diverse Arbeiten zu ähnlichen Themen sowie Marktanalysen herangezogen. In der zweiten und dritten Stufe des Verfahrens wird mit Hilfe einer Grobanalyse von 20 Objekten und einer anschließende Feinanalyse von zwei Fallbeispielen der betriebswirtschaftliche Vergleich zwischen Neu- und Altbau durchgeführt. In Summe schaffen diese drei Verfahrensstufen einen Überblick über die Situation des Altbaubestands in Wien. Die Ergebnisse fielen nicht so aus wie der Autor erwartete. So wurde ersichtlich, dass eine Sanierung für eine/n InvestorIn interessant ist, was der zuvor erstellten Annahme des Autors widerspricht. So fiel bei einer Vermietung die Sanierung mit 3,68% durchschnittlichem Einstandsfaktor besser aus als der Neubau mit durchschnittlich 3,24%; beim Eigentum ist das Verhältnis ähnlich. Bei der langfristigen Betrachtung fielen alle berechneten Werte negativ aus. Ausnahme ist die Sanierung in den Innenbezirken und die Verwertung als Eigentumswohnung mit einer durchschnittlichen Barwertrate von 0,12. Auch aus der Theorie lässt sich schließen, dass sanierte Altbauten als sichere Anlage für InvestorInnen gelten. Die Wiener Innenbezirke sind für InvestorInnen von besonderem Interesse, was sich auf die hohe Dichte von Altbauten rückschließen lässt sowie die gute Erschließung dergleichen. Die in der Gründerzeit entstandenen Stadtquartiere wurden seit ihrem Entstehen von der Stadtplanung sowohl als abbruchreif wie auch erhaltenswert bezeichnet. Heute gelten diese als erhaltenswert und als Kulturerbe. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für den Altbau gelten, wie zum Beispiel die geregelten Mietzinse oder die Schutzzonen, werden vor allem von InvestorInnen kritisiert. Es konnte allerdings festgestellt werden, dass diese Einschränkungen den Altbaumarkt schützen und dieser somit auch investitionssicher ist.

The focus of this work is first, the often criticized efforts of the City of Vienna to retain the "Gründerzeit" living quarters, and second the assumption, by the author, that investors opt for financing a new building, when faced with the choice between the renovation of an old building, and demolition, followed by construction of a new one. For this reason, this work focuses on the old buildings of Vienna. The aim of this work is to understand and confront, the motivations of private and public investors. A managerial comparison between old and new buildings is therefore carried out. This comparison is carried out using a three-stage process. This method is based both on a theoretical and a practical part. The input of the theoretical part is done through a literature search as well as several interviews, while the practical part is done by various surveys and calculations. The first stage represents a theoretical overview of the market and Althaus handling of urban planning, with the Althaus inventory. For the first comparison, the existing literature as well as various interviews with real estate investors of the market is used. In addition to the legal basis and the urban development plans of Vienna, several papers on related topics, as well as a market analysis will be used. In the second and third steps of the process, using a coarse analysis of 20 objects and a subsequent fine analysis of two case studies of the economic comparison between new and old buildings is performed. In summary, these three process steps provide an overview of the situation of the old building stock in Vienna. The results were not the same as the author expectations. It became apparent that, a renovation is interesting for an investor, which contradicts the assumption previously created by the author. So when renting, the renovation with 3.68% average costs factored better than new construction with an average of 3.24%; by property, the ratio is similar. In the long-term view, all calculated values were negative. The exception is the redevelopment in the inner districts and the utilization of a condominium with an average present value rate of 0.12. The theory suggests that renovated old buildings are considered a safe investment for investors. The Viennese districts are of particular interest for investors, most likely because of the high density of older buildings as well as good development. The city quarters built in the period of promoterism are considered both for demolition as well as conservation. Today these are considered worthy of preservation and a cultural heritage. The legal framework attached to the old building, such as the regulated rents or the protection zones are criticized by investors. It could, however, be noted that these restrictions protect the old building market and therefore leads to a safe investment.