Die Testierung eines im Markt realisierten Kaufpreises durch die Kalibrierung der Bewertungsmethode des Ertragswertverfahrens

Abstract

Die Arbeit beschäftigt sich zunächst mit der Ausgangslage und Spezifikation der Fragestellung. Kann ein im Markt realisierter Kaufpreis im Nachhinein durch Modifikation der Bewertungsmethode dargestellt werden und in wie weit müssen die Eingangsparameter dafür abgeändert werden? Um diese Fragestellung zu beantworten, wird ein Praxisbeispiel herangezogen und im Zuge der Ausarbeitung dieser Arbeit testiert. Das Ekazent Hietzing ist ein mittelgroßes Nahversorgungszentrum in Mitten des dreizehnten Wiener Gemeindebezirkes Hietzing. Es wurde im Oktober 2017 veräußert. Anfangs wird die in Anwendung gebrachte Bewertungsmethode, das Ertragswertverfahren, in seinem Aufbau umrissen. Der Fokus liegt auf der Beschreibung der Eingangsparameter, die bei Abänderung einen Einfluss auf den schlussendlichen Verkehrswert nehmen. Herausgehoben werden die unterschiedlichen Bewertungsbandbreiten der jeweiligen Eingangsparameter, die entweder von der Literatur oder sonstigen einschlägigen Quellen vorgegeben werden. Ebenso wird eine kurze Beschreibung der rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die einen Einfluss auf die Wahl dieser Eingangsparameter haben werden. Im darauffolgenden Kapitel liegt der Fokus auf der Beschreibung der Immobilie. Zugleich wird das anzufindende Entwicklungspotential beschrieben bzw. Bandbreiten dargestellt, die vor allem in Bezug auf zukünftig erzielbare Mieten von Relevanz erscheinen. Der Hauptteil dieser Arbeit beschäftigt sich mit der Testierung der Bewertungsmethode. Die Bewertung wird in zwei unterschiedlichen Varianten dargestellt. Zunächst erfolgt die Bewertung auf Basis eines unveränderten IST-Zustandes. Das heißt, dass die Immobilie wie liegt und steht am Tage des Ankaufes bewertet wird. Ebenso werden Eingangsparameter definiert, die als fixiert angesehen werden können und somit im Zuge der Kalibrierung der Bewertungsmethode nicht abgeändert werden. Drei der in der Ertragswertmethode vorzufindenden Eingangsparameter werden demnach als variabel angesehen und führen durch Abänderung und Anwendung des Näherungsverfahrens zum gesuchten Kaufpreis. Im nächsten Schritt wird dieselbe Vorgehensweise bei der Bewertung der Immobilie nach Umsetzung des Entwicklungspotentiales angewandt. In einer abschließenden Schlussfolgerung werden die Ergebnisse zusammengefasst und diskutiert.

Die Arbeit beschäftigt sich zunächst mit der Ausgangslage und Spezifikation der Fragestellung. Kann ein im Markt realisierter Kaufpreis im Nachhinein durch Modifikation der Bewertungsmethode dargestellt werden und in wie weit müssen die Eingangsparameter dafür abgeändert werden? Um diese Fragestellung zu beantworten, wird ein Praxisbeispiel herangezogen und im Zuge der Ausarbeitung dieser Arbeit testiert. Das Ekazent Hietzing ist ein mittelgroßes Nahversorgungszentrum in Mitten des dreizehnten Wiener Gemeindebezirkes Hietzing. Es wurde im Oktober 2017 veräußert. Anfangs wird die in Anwendung gebrachte Bewertungsmethode, das Ertragswertverfahren, in seinem Aufbau umrissen. Der Fokus liegt auf der Beschreibung der Eingangsparameter, die bei Abänderung einen Einfluss auf den schlussendlichen Verkehrswert nehmen. Herausgehoben werden die unterschiedlichen Bewertungsbandbreiten der jeweiligen Eingangsparameter, die entweder von der Literatur oder sonstigen einschlägigen Quellen vorgegeben werden. Ebenso wird eine kurze Beschreibung der rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die einen Einfluss auf die Wahl dieser Eingangsparameter haben werden. Im darauffolgenden Kapitel liegt der Fokus auf der Beschreibung der Immobilie. Zugleich wird das anzufindende Entwicklungspotential beschrieben bzw. Bandbreiten dargestellt, die vor allem in Bezug auf zukünftig erzielbare Mieten von Relevanz erscheinen. Der Hauptteil dieser Arbeit beschäftigt sich mit der Testierung der Bewertungsmethode. Die Bewertung wird in zwei unterschiedlichen Varianten dargestellt. Zunächst erfolgt die Bewertung auf Basis eines unveränderten IST-Zustandes. Das heißt, dass die Immobilie wie liegt und steht am Tage des Ankaufes bewertet wird. Ebenso werden Eingangsparameter definiert, die als fixiert angesehen werden können und somit im Zuge der Kalibrierung der Bewertungsmethode nicht abgeändert werden. Drei der in der Ertragswertmethode vorzufindenden Eingangsparameter werden demnach als variabel angesehen und führen durch Abänderung und Anwendung des Näherungsverfahrens zum gesuchten Kaufpreis. Im nächsten Schritt wird dieselbe Vorgehensweise bei der Bewertung der Immobilie nach Umsetzung des Entwicklungspotentiales angewandt. In einer abschließenden Schlussfolgerung werden die Ergebnisse zusammengefasst und diskutiert.