Können Mixed-Use und Überbauungskonzepte mit der Asset-Klasse Wohnen die Zukunft von bestehenden Fachmarktzentren sichern?

Abstract

Österreich ist „Europameister“ in der Neuversiegelung von Böden. Täglich werden allein in Österreich im Jahresdurschnitt ca. 24 Fußballfelder (https://www.umweltberatung.at/bodenversiegelung-und-flaechenverbrauch; 2022) versiegelt. Da dies einen Trend darstellt, der in dieser Intensität nicht weitergeführt werden kann, müssen neue Denkansätze bei Entwicklungen und Formular vor allem in der Stadtentwicklung erdacht werden. Als ein möglicher Beitrag zur Verbesserung dieser Problemstellung bieten sich Nachverdichtungen von Fachmarktzentren und Fachmarkt-Agglomerationen an, die durch ihre fehlende vertikale Dichte erhebliches Potential bieten. In dieser Arbeit soll beleuchtet werden, wie diese Art von Projekten aus Sicht des Investors ablaufen können und inwiefern dies ein generelles Erfolgsmodell, für die Immobilienwirtschaft, darstellen kann.Die Forschungsfrage lautet: Können Mixed-Use und Überbauungskonzepte mit der Asset-Klasse Wohnen die Zukunft von bestehenden Fachmarktzentren sichern? In erster Linie werden die Aspekte der Wirtschaftlichkeit, der rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen dafür analysiert. Den Kern der Arbeit bildet eine Modellkalkulation, welche auf Basis strukturierter Parameter untermauern soll, dass (leistbare) Wohnungen auch nachträglich lukrativ im Rahmen von Überbauungen von Fachmarktzentren und Fachmarkt-Agglomerationen realisiert werden können. Dafür soll ein „Muster Fachmarktzentrum“ herangezogen werden, dass sich aus einer Marktanalyse des Wiener Immobilienmarktes ableitet. Zusätzlich stellt sich hier auch die Frage, ob die Fachmarktzentren bzw. Fachmarkt-Agglomerationen durch ein solches Projekt eine Aufwertung in Bezug auf Nachhaltigkeit und Verminderung von Markt-Risiken für den Investor erwirken können. Somit beschäftigt sich diese Arbeit nicht nur, mit den technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen einer Überbauung, sondern beleuchtet auch die Frage, ob und wie eine Nachverdichtung des Bestands durch den Einsatz von nachhaltigen Materialien und nachhaltigen Formen der Energieversorgung auch „grüne“ Fachmarktzentren schaffen kann.

Austria is the "European champion" in the sealing of soils. Every day, an average of 24 soccer fields (https://www.umweltberatung.at/bodenversiegelung-und-flaechenverbrauch; 2022) are sealed in Austria. Since this represents a trend that cannot be continued at this intensity, new ways of thinking must be introduced into real estate developments and, above all, into urban development. As acontribution to the improvement of this problem, redensification of retail parks and retail agglomerations are particularly suitable, as they offer considerable potential due to their lack of vertical density. This paper aims to shed light on how these types of projects can be set up from thein vestor's point of view and to what extent this can represent a successful model, in the real estate industry in general.The research question is:Can mixed-use and superstructure concepts with the residential asset class secure the future of existing retail parks? First and fore most, the aspects of economic efficiency, legal and technical framework conditions of such projects are analyzed. The core of the work is a model calculation, which is to substantiate on the basis of structured parameters that (affordable) apartments can also be realized lucratively in the context of superstructures of retail parks and retail agglomerations. For this purpose, a "sample retailpark" is to be used, which is derived from a market analysis of the Viennese real estate market. Inaddition, the question arises whether the retail parks or retail agglomerations can be upgraded by such a project in terms of sustainability and reduction of market risks for the investor. Thus, this work not only deals with the technical, legal and economic effects of a superstructure, but also tries to answer the question of whether and how a redensification of the existing stock through the use of sustainable materials and sustainable forms of energy supply can also create "green" retail parks.