Die Auswirkungen der Finanzialisierung auf den Wohnungsmarkt - am Beispiel der Stadt Berlin

Abstract

Die vorliegende Arbeit behandelt die Finanzialisierungsprozesse im Bereich von Wohnimmobilien und deren Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt. Die Arbeit setzt sich aus einem theoretischen und einem empirischen Part zusammen. Im theoretischen Teil wird anhand einer Literaturanalyse zunächst dargelegt, worum es sich bei dem Phänomen der Finanzialisierung handelt und was seine wesentlichen Merkmale sind. Anschließend wird analysiert, welche Bedingungen zu einer Finanzialisierung von Wohnimmobilien führen und welche Akteure daran beteiligt sind. Darauf aufbauend werden im empirischen Teil im Rahmen einer Fallstudie die Auswirkungen der Finanzialisierung auf die Berliner Wohnungsmarktentwicklung untersucht. Bei der Finanzialisierung handelt es sich um ein vielschichtiges und vielgestaltiges Phänomen, das Staaten, Unternehmen und private Haushalte erfasst. Als wesentliche Merkmale wurden die Deregulierung und Liberalisierung der Kapitalmärkte, die Verschiebung von ökonomischen und gesellschaftlichen Prioritäten zugunsten des Finanzsektors und die Ausweitung von finanziellen Verwertungsmöglichkeiten identifiziert. Die Finanzialisierung von Wohnimmobilien lässt sich auf die Einführung von finanzmarktbasierten Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilieninvestitionen, den steigenden Einfluss von institutionellen Investoren auf Immobilienmärkten, umfangreiche Privatisierungsaktivitäten der öffentlichen Hand, die Privatisierung der Altersvorsorge, günstige Finanzierungsbedingungen, fehlende Anlagealternativen (vor allem infolge der Finanzkrise) und die gestiegene Bedeutung von Wohnimmobilien als alternative Geldund Vermögensanlage für private Haushalte zurückführen. Unter dem Einfluss der Finanzialisierung verzeichnet Berlins Wohnimmobilienmarkt eine anhaltende Nachfrage von institutionellen Investoren, EigennutzerInnen und privaten KapitalanlegerInnen aus dem In- und Ausland. Vor allem das Marktsegment der Eigentumswohnungen erfährt infolge der Finanzkrise eine steigende Bedeutung für den Berliner Wohnimmobilienmarkt, was sich in steigenden Kaufpreisen und einer klaren Fokussierung der Neubauaktivitäten auf dieses Segment ausdrückt. Darüber hinaus nehmen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Umnutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen zu. Zwar greift das Land Berlin seit einigen Jahren regulativ in die Wohnungsmarktentwicklung ein, allerdings zeigt sich, dass die Wirksamkeit vieler Maßnahmen entweder nur auf räumlich eng begrenzten Gebieten nachgewiesen werden kann oder aufgrund von Ausnahmeregelungen stark eingeschränkt ist.

This thesis deals with the financialization of residential real estate and its impact on the local housing market. The thesis is divided in a theoretical and an empirical part. The first part, based on a literature analysis, describes the concept of financialization and its main characteristics. Afterwards it is analyzed which conditions lead to a financialization of residential real estate and which actors are involved. The empirical part, a case study, is used to investigate the impacts of financialization on the housing market of Berlin. Financialization is a complex phenomenon and it affects different levels, such as states, corporations and private households. Its main characteristics are deregulation and liberalization of capital markets, a shift in economical and societal priorities towards the financial system, and the increase of financial investment opportunities. The conditions leading to a financialization of residential real estate are the establishment of financial market-based financing opportunities for real estate investments, the increasing involvement of institutional investors in the real estate market, the extensive privatization by the public sector, the privatization of the pension system, low interest rates, a lack of investment options (especially in the wake of the global financial crisis), and the increasing value of residential property as an alternative investment for private households. As a result of financialization Berlin¿s housing market is faced with a steady demand from institutional investors, private households who are interested in home ownership, but also national and international private investors. Main impacts of financialization include the increasing significance of condominiums, especially in the wake of the global financial crisis, the increasing conversion of rental apartments into condominiums, but also the increasing use of rental apartments for tourists. Although the municipal administration of Berlin tries to control the impact of the financialization on the housing market, most of the interventions, including a lot of exceptions, are ineffective.