Menhofer, C. (2013). Einfluss von Investitions- und Instandhaltungsmaßnahmen bei gehobenen Hotelliegenschaften auf das DCF-Verfahren als Basis für Investitionsentscheidungen [Master Thesis, Technische Universität Wien]. reposiTUm. https://resolver.obvsg.at/urn:nbn:at:at-ubtuw:1-65952
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Betrachtung des Discounted Cash Flow- Verfahrens bei Hotels und den zu berücksichtigenden Instandhaltungskosten. Zu Beginn der Arbeit wird auf den Begriff der Sonderimmobilie, im Detail auf Hotels und deren variantenreichen Ausprägungen eingegangen. Bei der Betrachtung von Hotels muss generell deren Eigentumsverhältnisse bzw. die Art der Betriebsführung unterschieden werden. Die häufigste Betriebsform im hochklassigen Bereich stellt der Pachtbetrieb dar, es sei denn, es handelt sich um Hotelketten (z.B. Hilton). Aus diesem Kapitel ergeben sich Vor- und Nachteile derartiger Sonderimmobilien. Zu den Vorteilen zählen ein uneingeschränkter Produktlebenszyklus, Substanzerhaltung durch regelmäßige Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, positive Synergieeffekte auf den umliegenden Immobilienmarkt sowie eine marktunabhängige Preisbildung.<br />Die größten Nachteile bestehen in den außerordentlich hohen Errichtungskosten, der komplexen Vertragslandschaft und der zumeist sehr eingeschränkten Drittverwendungsmöglichkeit.<br />Vor allem die Errichtungskosten von Wellness- und Spabereichen sollten nicht unterschätzt werden, ebenso wenig deren relativ kurze wirtschaftliche Lebensdauer. Im Folgekapitel wird auf die Sterneklassifizierung und deren Ausprägungsmerkmale Bezug genommen. In diesem Zusammenhang konnte, dank Telefoninterviews mit Branchenkennern, festgestellt werden, dass die Sterneklassifizierung immer mehr an Bedeutung verliert. Die Unterkapitel Tourismus in Zahlen sowie Hotelkennzahlen befassen sich mit Statistik und hotelbranchenrelevanten Kennzahlen, welche von Bedeutung sind. Das Kapitel Investitions- und Instandhaltungskosten gibt Aufschluss darüber, was speziell bei Hotelimmobilien für prozentuelle Bandbreiten an Rücklagen gebildet werden sollten. Im Anschlusskapitel daran erfolgt die theoretische Aufarbeitung der am nationalen und internationalen Markt angewandten Bewertungsverfahren mit Fokus auf das DCF-Verfahren, welches sich auch in Österreich, bedingt durch die ÖNÖRM B1802-2, welche das Ablaufschema dieses Verfahrens am heimischen Bewertungsmarkt integriert, immer mehr zu einem Standardverfahren in der Hotelbewertung entwickelt. Besonders wichtig bei diesem Verfahren sind die angewandten Zinssätze, im Speziellen der Diskontierungssatz in der Detailbetrachtungsperiode und der Kapitalisierungszinssatz für den Exitwert nach dem Betrachtungszeitraum. Die aus dem theoretischen Teil gewonnenen Ergebnisse fließen zur Veranschaulichung in ein Praxisbeispiel im letzten Kapitel ein.
