Der Grundkostenanteil bebauter Liegenschaften in Wien. Eine Analyse des Spannungsverhältnisses zwischen Lagezuschlagskarte, Grundanteilsverordnung und Praxis

Abstract

Gegenstand vorliegender Masterarbeit ist die Untersuchung der Frage, ob eine Diskrepanz zwischen der Berechnung des Grundkostenanteils hinsichtlich der drei Berechnungsmethoden „Grundanteilsverordnung“, „Wiener Lagezuschlagskarte“ und „Praxis“ besteht. Im Zuge der Arbeit wird der Begriff „Grundkostenanteil“ mit Hilfe relevanter Gesetzestexte und Literatur definiert und beschrieben. Bearbeitet wird die Bundeshauptstadt Wien. Ein Fokus wird dabei auf jene Rechtsvorschriften gesetzt, die die Grundlage für die Wiener Lagezuschlagskarte und die Grundanteilsverordnung bilden. Da in der Praxis die Berechnung des Grundkostenanteils dem Liegenschaftsbewertungsgesetz folgt, wird dieses mit eingebunden. Die sogenannte Bauträgerkalkulation wird stark vereinfacht vorgestellt und verwendet. Als alternative Berechnungsmethode des Grundkostenanteils wird das Schweizer Lageklasseverfahren vorgestellt. Auf steuerliche Begriffe im Zusammenhang mit der Grundanteilsverordnung wird näher eingegangen. Der Lagezuschlag und das Richtwertgesetz werden vorgestellt. Der theoretische Teil der drei Berechnungsmethoden des Grundkostenanteils wird jeweils mitfiktiven Praxisbeispielen veranschaulicht. Eine anschließende Untersuchung des Grundkostenanteils an drei unterschiedlichen Lagen Wiens wird durch Analyse dreier Beispielliegenschaften durchgeführt. Anhand dieser Beispiele werden Diskrepanzen zwischen den drei verschiedenen Ermittlungsansätzen des Grundkostenanteils aufgezeigt sowie interpretiert und es werden Lösungsansätze zur Beseitigung dieser Diskrepanzen erarbeitet. Es wird festgestellt, dass in den drei Lagen jeweils unterschiedliche Diskrepanzen zwischen den drei verschiedenen Berechnungsansätzen deutlich werden. Es kann also keine pauschalgültige Aussage hinsichtlich der, sich aus den Berechnungen des Grundkostenanteilsergebenden, Diskrepanzen für das gesamte Wiener Stadtgebiet getroffen werden. Als Lösungsansatz wäre es also zu empfehlen, hinsichtlich der Grundkostenanteile gemäß der Grundanteilsverordnung weitere Unterscheidungen zu treffen um den Faktor „Lage“ als werttreibende Kraft im Zuge der Wertermittlung stärker herauszuarbeiten. Die Lagezuschlagskarte könnte man dahingehend anpassen, dass sie sich mehr an tatsächlichen Verkaufstransaktionen orientieren könnte. Als alternative Berechnungsmethode wäre auch die Einführung eines Lageklassenverfahrens nach Schweizer Vorbild möglich.