Marktuntersuchung in Wien bei freifinanzierten Wohnimmobilien : eine Analyse vom Wohnungsmarkt und dessen weitere Entwicklung aus der Perspektive eines Immobilienentwicklers

Abstract

Mehr als ein Fünftel aller Österreicher leben in Wien. Wiener der x-ten Generation treffen auf eine hohe Zuwandererrate, in- und ausländische (Luxus-)Investoren und junge Leute mit eigenen Ansprüchen. Mehr als ein Fünftel der Stadtbevölkerung ist über sechzig Jahre alt, zukünftig wird es immer mehr Hochbetagte geben. Die Bevölkerung Wiens wird bis 2038 um zusätzliche 10 Prozent wachsen. Die Anforderungen an Wohnraum sind dabei höchst unterschiedlich. Projektentwickler und Konsumenten können sich aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank günstig mit Finanzierungen versorgen. Es ist nicht absehbar, dass dieser EZB-Kurs in naher Zukunft geändert wird. Grundsätzlich sind die kreditwirtschaftliche und die Nachfrage-Situation für Projektentwickler in Wien also gut. Ein Markteilnehmer kann daher die Marktentwicklung am Wiener Wohnungsmarkt in den letzten Jahren analysieren und bei Unterstellung stabiler Nachfragefaktoren Investitionsentscheidungen für einen mittelfristigen Planungshorizont ableiten. Diese Arbeit hat anhand einer Datenauswertung der statistischen Ämter und der Datenbank EXPLOREAL, Nachfrage- und Angebotstrends analysiert und hieraus unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Risikofaktoren Schlussfolgerungen abgeleitet. Wesentliche Ergebnisse sind, dass die Angebotsausweitung in den Bezirken Donaustadt, Liesing, Floridsdorf und Penzing weiterhin auf entsprechende Nachfrage mit einer Tendenz zu Wohneinheiten für eine größere Anzahl an Bewohnern bei gleichzeitig sinkender Wohnfläche pro Bewohner führen dürfte. Ein nachfrageseitiger Druck, der zu einer Steigerung der Immobilienpreise führt, dürfte wie bereits in den letzten drei Jahren eher nicht zu beobachten sein. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wie auch die eher geringen Bevölkerungszunahmen in Bezirken mit hohen Immobilienpreisen sprechen dagegen. Auch die stagnierende Entwicklung der Mietrenditen spricht gegen stark steigende Immobilienpreise, da insoweit relativ preisgünstige Alternativen zum Eigentumserwerb zur Verfügung stehen. Die zunehmende Alterung der Gesellschaft hat bislang angebotsseitig zu keinen erkenntlichen Auswirkungen geführt, sodass Angebote für betagte 91 Bevölkerungsgruppen rar bleiben. Dies könnte gerade in den eher hochpreisigen Bezirken, die hohe Anteile an älterer Bevölkerung aufweisen, auf ein Marktpotenzial schließen lassen. Der für sich selbst stehende Luxusbezirk Innere Stadt produziert keine zufriedenstellenden Mietrenditen, dafür aber hohe Transaktionsgewinne. Die Bezirke Margareten, Mariahilf, Favoriten, Hernals oder Leopoldstadt erzielen dagegen gute Mietrenditen zwischen drei und fünf Prozent, so dass hier institutionelle Anleger voraussichtlich auch in den nächsten Jahren investieren werden. In den Bezirken Neubau, Mariahilf, Margareten, Josefstadt und Alsergrund gibt es eine junge erwerbstätige Bevölkerung der Markt wird jedoch von den nicht freifinanzierten Projekten dominiert. Insgesamt erweist sich, dass die systematische Auswertung statistischen Materials eine Verdichtung der Daten zu verlässlichen Vorhersagewerten erlaubt und daher für Projektentwickler als Tool von hohem Wert ist.