Die Abhängigkeit der Erschließungskosten von Bebauungsform und Lage relativ zu bestehenden Infrastrukturkapazitäten bei Wohngebieten

Abstract

Die vorliegende Arbeit versucht die Gründe unterschiedlich hoher Erschließungskosten von Wohnsiedlungen zusammenzustellen und mit einer eigenen Modellstudie zur Klärung der Größe des Einflusses einiger dieser beizutragen.<br />Zu Beginn wird als Rahmen für die Fragestellung das Phänomen 'Zersiedelung' definiert, die Probleme, die es mit sich bringt, erörtert und der Zusammenhang mit dem Verkehrssystem aufgezeigt. Nach einer Übersicht über die Gründe der Zersiedelung werden ökonomische Bodennutzungstheorien detaillierter dargestellt. Im Anschluss wird angesprochen wie Förderungspolitik und institutionelle Rahmenbedingungen der Raumplanung die Zersiedelung in Österreich fördern. Weiters werden städtebauliche Grenzen der Verdichtung erörtert und ein Ausblick auf eine urbane Renaissance skizziert.<br />Nach einer Definition der wesentlichen Begriffe 'Infrastruktur' und 'Kosten' sowie einer systematischen Darstellung von Bebauungsformen werden Einflüsse der Bebauungsform, des Lagetyps sowie der Art der technischen Infrastrukturlösung auf die Erschließungskosten dargestellt.<br />Nach der Behandlung der Einflussfaktoren werden die Ergebnisse dreier Studien, die sich mit Infrastrukturkosten von Wohnsiedlungen befasst haben, verglichen, wobei die innere Erschließung herausgegriffen wird und die Kosten jeweils relativ zu jenen der Bebauungsform 'freistehendes Einfamilienhaus' betrachtet werden. Im Anschluss an die Literaturanalyse wird eine Modellstudie zur Abhängigkeit der Kosten der inneren Erschließung von Bebauungsform und Lagetyp bei Wohnsiedlungen durchgeführt. Es werden drei Bebauungsformen (freistehendes Einfamilienhaus, Reiheneinfamilienhaus und Geschoßwohnbau) und drei Lagetypen der Siedlungen relativ zu vorhandenen Infrastrukturkapazitäten betrachtet. Jedes der neun Siedlungsmodelle wird in vier Ausbauschritten (Siedlungsgrößen) betrachtet. Die Untersuchung umfasst die Straßenverkehrserschließung, die Wasserver- und Abwasserentsorgung. Die Kosten äußerer Erschließungseinrichtungen werden teilweise abgeschätzt jedoch nicht in die Modellstudie einbezogen.<br />Bei Auswertung der Modellstudie zeigt sich, dass die Durchschnittskosten (pro Wohneinheit) der inneren Erschließung beim Geschoßwohnbau (bei vergleichbarer Siedlungsgröße) generell leicht über jenen des Reiheneinfamilienhauses liegen, jedoch weit unter jenen des freistehenden Einfamilienhauses. Die Werte des Reiheneinfamilienhauses liegen - je nach Lagetyp - bei 50 bis 70 % jener des freistehenden Einfamilienhauses. Der Geschoßwohnbau zeigt v.a. außergewöhnlich hohe Kosten im Bereich des ruhenden Verkehrs, was auf den Einsatz von Tiefgaragen zurückzuführen ist. Eine Abhängigkeit der Durchschnittskosten von der Lage der Siedlung ist beim Geschoßwohnbau de facto nicht feststellbar; beim Reiheneinfamilienhaus nur bei kleiner Siedlungsgröße. Am ausgeprägtesten ist sie beim freistehenden Einfamilienhaus. Insgesamt zeigt sich hat der Lagetyp einen geringeren Einfluss auf die Erschließungskosten als die Bebauungsform.<br />Ein Vergleich mit der Literatur zeigt, dass das Verhältnis zwischen den Kosten der inneren Erschließung bei freistehenden Einfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern auch von anderen Autoren in ähnlicher Weise gefunden wurde. Die höheren Durchschnittskosten der inneren Erschließung pro Wohneinheit beim Geschoßwohnbau als beim Reiheneinfamilienhaus sind jedoch ungewöhnlich. Andere Studien haben nur eine Abschwächung des Abfalls der Durchschnittskosten mit zunehmender Dichte bei einer Geschoßflächendichte von ca. 0,6 bis 0,9 gefunden, dies jedoch auch (u.a.) auf den steigenden Aufwand für den ruhenden Verkehr bei zunehmender Verdichtung zurückgeführt.<br />

The thesis at hand tries to put together the reasons for the differing costs of development as they were presented by previous studies and attempts to clarify the weight of some parameters on these costs by analysing self-designed models of housing estates.<br />At the beginning - representing a framework of the problem - stands a discussion of the phenomenon 'urban sprawl', its problems and connections to the transportation system. After giving reasons for sprawl, land use models are presented. Then the impact of aid policy and of the institutional framework of regional planning in Austria on sprawl is shown. Furthermore limits to an increase of density in urban development are discussed and an outlook on an 'urban renaissance' is given.<br />After defining the important terms 'infrastructure' and 'costs' for this thesis and systematizing dwelling types the impact of dwelling type, location and technical characteristics of infrastructure solutions on development costs are described. To determine the relative development costs of differing dwelling types compared to the costs of single family detached homes the results of three studies are compared.<br />In a next step the connection of the costs of development of residential areas and the dwelling type as well as the type of location relative to existing infrastructure is analyzed by the means of self-designed model housing estates. In these models three dwelling types (single family detached homes, single family row houses and three storey apartment buildings) and three types of location relative to existing infrastructure capacities are distinguished. Furthermore each of these nine models is built in four sizes (expansion stages). The costs of roads and walkways, water lines and sewers are included. Furthermore the costs for infrastructure facilities outside the development at hand, like sewage plants or water reservoirs, are estimated, but not included into the cost analysis of the models.<br />The study shows that the average development costs of development (by dwelling unit) of apartment buildings are slightly higher than of single family row houses, but far below the costs of the single family detached home. The costs of the row houses are approximately 50 to 70 % of those of the detached houses. The apartment buildings show strikingly high costs for parking spaces due to the use of underground parking. A connection between the average costs and the location of the development cannot be seen at all for apartment buildings, while for row houses only in case of small developed areas. For the detached home it is quite strong, but overall the impact of the location is smaller than of the chosen dwelling type.<br />When comparing these findings to results of other studies, one sees that the proportion between the costs of development of the single family row house and the detached house has been found by other authors in comparable form. The higher average costs of development per dwelling unit of apartment buildings than of row houses is uncommon. Other studies have just found a profound weakening in the decrease of development costs with rising density from floor area ratios of 0.6 to 0.9 up. However they, too, attributed this - among other reasons - to the increased costs of parking at higher building densities.