Instandhaltungskosten von Wiener Zinshäusern - Empirische Untersuchung und Vergleich mit Ansätzen der Bewertungsliteratur

Abstract

Der Großteil der Wiener Zinshäuser hat die in der Bewertungsliteratur genannten Gesamtnutzungsdauern für Wohngebäude bereits überdauert. Dieser Umstand ist u.a. auf die vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen, bestehend aus Instandhaltung und Instandsetzung, zurückzuführen. Instandhaltungskosten spielen eine wesentliche Rolle bei der Bewertung von Wiener Zinshäusern nach dem Ertragswertverfahren. Die in der Fachliteratur genannten Werte für Ansätze von Instandhaltungskosten weisen eine große Streuung auf. Diese Arbeit behandelt daher Instandhaltungskosten von Wiener Zinshäusern und versucht die nachstehenden Forschungsfragen zu beantworten: Sind die Ansätze der Bewertungsliteratur über die Höhe der anzusetzenden Instandhaltungskosten im Ertragswertverfahren in der Praxis nachweisbar? Wie hoch sind Erhaltungskosten für EigentümerInnen von Wiener Zinshäusern bei einer nachhaltigen Bewirtschaftung?Dafür ist es u.a. erforderlich, zwischen Instandhaltung und Instandsetzung zu unterscheiden, wobei es an einheitlichen Definitionen fehlt und die Grenzen fließend sind. Beide Begriffe zusammen werden als Erhaltung definiert. Nachdem die Angaben zu Instandhaltungskosten in der Literatur teilweise in prozentualen Anteilen von Herstellungskosten oder Jahresroherträgen angegeben sind, müssen Annahmen zu diesen Werten getroffen werden, um die Instandhaltungskosten in absoluten Beträgen zu ermitteln. Um festzustellen, welche Instandhaltungs- und Erhaltungskosten in der Praxis nachweisbar sind, werden in dieser Arbeit die Instandhaltungs- und Erhaltungskosten von 20 ausgewählten Wiener Zinshäusern der letzten zehn Jahre (2013 bis 2022) empirisch untersucht und ausgewertet. Dazu werden die jeweiligen Buchungsübersichten dem Software-Programm einer Hausverwaltung entnommen. Um die baulichen Maßnahmen in Instandhaltung und Instandsetzung unterteilen zu können, werden mithilfe der Rechnungsbelege die Verwendungszwecke der kostenintensivsten Maßnahmen analysiert. Alle Beträge werden auf Basis des Baupreisindexes auf das Jahr 2023 indexiert. Der Großteil derin der Bewertungsliteratur genannten Werte zu Instandhaltungskosten lassen sich beiden ausgewählten Wiener Zinshäusern nachweisen. Die Untersuchung zeigt für Instandhaltungskosten, bei den getroffenen Annahmen für die Abgrenzung zwischenInstandhaltung und Instandsetzung, eine übliche Bandbreite von EUR 15,00 bis EUR28,00 pro m2 pro Jahr, wobei EUR 22,00 bis EUR 23,00 pro m2 pro Jahr die Ergebnisse am genauesten widerspiegeln. Gemäß den Auswertungen betragen die Erhaltungskosten von Wiener Zinshäusern in der Regel EUR 28,00 bis EUR 38,00pro m2 pro Jahr, wobei der Durschnitt sich bei EUR 32,00 bis EUR 34,00 bewegt.