System- und prozessbedingte Verbesserungsvorschläge für den sozialen Wohnbau in Wien

Abstract

Ein wenig mehr als 120 Jahre nach Beginn des sozialen Wohnbaus in Wien steht dieser großen Herausforderungen gegenüber. Die Grundstückspreise in Wien explodieren und damit auch die Miet- und Kaufpreise für Wohneinheiten. Baupreise steigen jährlich stetig an und verteuern damit ebenfalls die Wohnkosten der Mieter. Der jährliche Zuzug nach Wien liegt bei 10.000 Menschen und so kommt es, dass ein Fehlstand von 14.000 Wohneinheiten seitens Immobilienexperten kommuniziert wird. Auch die Zahl der armutsgefährdeten Menschen in Wien steigt jährlich an. Viele Menschen können sich schlicht weg Wohnen nicht mehr leisten. Die oben genannte neue Situation führten zur Forschungsfrage dieser Arbeit: Können durch Umstrukturierung des Projektablaufes und/oder des Förderungssystems bzw. der Förderungsart, öffentliche Wohnbau – Förderungsgelder minimiert werden und gleichzeitig Mieten reduziert bzw. sozial gerechter werden? Nach der Grundlagenanalyse und der Erhebung aktueller Projektdaten einiger Wohnbauprojekte des sozialen Wohnbaus, wird durch Experteninterviews sowie durch empirische Forschung eine Problemstellung erarbeitet. Die Gliederung erfolgt nach den Obergruppen Grundstück, Planung und Bauablauf sowie System, für welche einzelne Optimierungsvorschläge erarbeitet werden. Die verwendeten Daten hierfür wurden bei führenden Unternehmen rund um den gemeinnützigen Wohnbau abgefragt bzw. durch empirische Forschung ermittelt. In der Obergruppe Grundstück sollte gewährleistet werden, dass die Grundstücke für gemeinnützige Bauträger erschwinglich bleiben. Zudem sollte es zu einer Grundstücksmobilisierung kommen, da Grundstückseigentümer derzeit eher ihre Grundstücke halten wollen. Ein weiteres Themenfeld sind Widmungsgewinne. Neu erschlossene Grundstücke in neuen Stadtentwicklungsgebieten verursachen Infrastrukturausgaben der öffentlichen Hand und erhöht damit die Grundstückpreise ohne ein Zutun der Grundstücksbesitzer. Untersucht wurde auch die Grundstückspolitik der Stadt Wien, welche bereits des Öfteren durch den Rechnungshof dafür kritisiert wurde Grundstücke zu günstig verkauft zu haben. Die Obergruppe Planung und Bauablauf befasst sich mit dem Bau- und Planungsprozess von sozialen Wohnbauten. Hinterfragt wurde die Herangehensweise der Stadt Wien, welche zur Vergabe von Grundstücken mittels Bauträgerwettbewerbe den potenziellen Käufer auswählt. Die Qualitäten einer geförderten Wohneinheit bestimmt die Baukosten und damit die Mietpreise. Untersucht wurde daher ein neues System von unterschiedlichen Ausstattungskategorien von sozialen Wohnbauten, um dadurch auf sozial schwächere Regionen reagieren zu können. Aber auch das Raumprogramm spielt eine wichtige Rolle. Hier sollte der Ansatz sein, einen Mehrwert für die Bewohner des Wohnhauses zu schaffen, was derzeit nicht immer der Fall ist. Die Optimierung des Bauablaufs kann unter anderem auch durch die industrielle Vorfertigung von Raummodulen oder Bauelementen passieren. Dadurch könnten Bauzeiten eingespart werden, während sich die Qualitäten durch die Vorfertigungen erhöhen würden. In der Obergruppe System wird das aktuelle Miet- und Fördersystem betrachtet. Ein Thema ist die Möglichkeit zur Abschaffung der maximal förderbaren Gesamtbaukosten. Durch die derzeitige Zinslage wird vermutet, dass höhere Baukosten bei gleichbleibenden Mietkonditionen möglich wären. Auch die unterschiedliche Betrachtung von gemeinnützigen Bauträgern und gewerblichen Bauträgern nach Tilgung der Fördergelder ist eines der untersuchten Themen. Während der gemeinnützige Bauträger an das WGG gebunden ist und dadurch nur sehr geringe Mieten zur Eigenmittelstärkung einheben darf, fallen gewerbliche Bauträger in die Teilanwendung des MRG und können wesentlich höhere Mieten ansetzen. Untersucht wurde daher eine Gleichstellung gewerblicher und gemeinnütziger Bauträger. Auch das aktuelle Mietsystem von gemeinnützigen Bauträgern wurde genauer betrachtet. Ein Modell von gehaltsabhängigen Mieten könnte einkommensschwachen Familien helfen. Der Aufbau sowie die Auswirkungen eines 3gehaltsabhängigen Models wurden untersucht. Die Diskussion, ob Objektförderung oder Subjektförderung für den sozialen Wohnbau dienlicher ist, entfacht immer wieder. Daher wurde auch dieses Themenfeld genauer betrachtet. Es wurde versucht die Objektförderung entfallen zu lassen um damit eine sozialgerechte Aufteilung der Fördergelder, zu erreichen. Ziel dieser Arbeit ist es die oben beschrieben Bereiche des sozialen Wohnbaus zu betrachten, zu analysieren und nachzuweisen, ob sich durch diese Prozess- oder Systemänderungen Vorteile für den Mieter, den gemeinnützigen Bauträger oder für die Stadt Wien ergeben können. Die Ergebnisse werden mit Vor- und Nachteilen abgewogen, sodass Handlungsempfehlungen abgegeben werden können. Als Lösungsansatz wurde ein Katalog an Optimierungsvorschlägen ausgearbeitet, welcher einzelne Themen zur Weiterbearbeitung empfiehlt.

Almost 120 years after the beginning of social housing initiatives in Vienna, the Austrian capital and major central European hub is facing major challenges. With property values, real estate and rental prices skyrocketing, construction costs are increasing annually while affordability decreases. The annual influx of new residents in Vienna stands at about 10,000 people, resulting in a shortage of about 14,000 residencies according to real estate experts. All the while, poverty rates are increasing in Vienna, resulting of course in a parallel rise of unaffordability. The situation described above gives birth to the research question of this thesis being: Is it possible, through the reconstruction of project management and/or the city’s subsidy programs, specifically in the case of social housing, to minimize allowances, while simultaneously reducing rent costs to result in a socially just habitation situation?After a basic analysis and inspection of current project data derived from various social housing construction plans and sites, along with expert interviews and empirical research, the problem statement will be processed and developed. The categories of the outline are, project sites and properties, planning and construction processes as well as systems based on individual optimization proposals to be developed. The data used was collected from leading companies in the housing sector and obtained through empirical research. In the site and property category, the goal is to ensure that land remains affordable for nonprofit developers. Additionally, there should be a mobilization of land, as landowners are more likely not to want to sell their properties. Another area of concern is zone planning. Newly developed sites in urban areas cause infrastructure expenditures by the public sector and thus increase the property price without any action on the part of the landowner. The land policy of Vienna has been heavily investigated in the past as the Audit Court has repeatedly criticized the city for selling properties at prices below value. The planning and construction category deals with the processes of social housing. The City of Vienna’s approach selects potential buyers based on developer competitiveness. The quality of the subsidized housing units determines the construction costs and thus the rental prices. In order to react to socially less stable regions, new categorical systems are being researched. Urban planning also plays a very important role as the goal should be to create value for housing tenants, but this unfortunately has not always been the case. The construction process can also be optimized, among other things, through the industrial prefabrication of room modules and building elements. This reduces construction time while prefabrication improves quality. The system category refers to the current rental and subsidy system. One major topic is the possibility of eliminating maximum eligible construction costs. Due to the current interest rate system, it is assumed that higher construction costs and median rental prices would be possible.Also the considerations of nonprofit and commercial developers after subsidies have been distributed will be examined. While nonprofit developers are bound to the WGG and therefore limited to low rental prices for reimbursement of their own funds, commercial developers are subject to the partial application of the MRG, resulting in the ability to charge higher prices for rent. Both nonprofit and commercial developers have been equally intensively researched. A salary-dependent rental model could help lower income families as design and impact of such models were examined. Whether object-subsidies or subject-subsidies are more beneficial is a long standing debate. An analysis was conducted by eliminating object-subsidies in order to achieve a more socially equitable distribution of subsidies. 5The aim of this work is to examine the areas of social housing described above and to analyse and determine whether these changes in systems and processes can result in advantages for the tenant, the nonprofit developer and/or the city of Vienna. The results will be determined as advantageous or disadvantageous so that recommendations and improvements can be made. A catalogue of optimization options will be summarized from individual topics with the potential to be used for later works and research.