Flächenpotential freistehender Einzelhandelsimmobilien für eine Nachverdichtung im urbanen Raum : Laborraum Wien

Abstract

Boden ist eine wertvolle, lebensnotwendige, aber begrenzte Ressource, deren Kapazität für bauliche Nutzungen zugunsten von Wohnraum in vielen wachsenden Städten, so auch in Wien, bereits ausgeschöpft ist. Vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit dem Potential der Nachverdichtung an Standorten von freistehenden Einzelhandelsimmobilien mit dem übergeordneten Ziel, neuen Wohnraum in urbanen Gebieten zu schaffen, ohne neue Flächen dafür erschließen und versiegeln zu müssen. Anhand des derzeitigen Wissensstandes der Forschung wird eine Erklärung und themenrelevante Abgrenzung der Begriffe Einzelhandel und Nachverdichtung diskutiert. Ebenso wurden zunächst die rechtlichen, statischen und ökonomischen Anforderungen geklärt, um die Voraussetzungen für eine Eignung und die Kriterien für die Bestimmung von Standorten mit Lagegunst zu erforschen. Eine Durchleuchtung der vielen Nutzungspotentiale und das Betrachten von aktuellen Bemühungen und Best-Practice-Beispielen runden den theoretischen Rahmen der Arbeit ab. Eine Aufschlüsselung relevanter Merkmale, wie beispielsweise das stetige Bevölkerungswachstum, sich verändernde Wohntrends wie die starke Zunahme an Einpersonenhaushalten und weiteren Kennzahlen des Laborraums Wien sowie die quantitative Darstellung und Auswertung der in der vorangegangenen Analyse herausgefundenen 146 potentiellen Standorte geben einen ersten Überblick auf den erwartbaren Nutzen und das Potential einer Nachverdichtung. Den Abschluss bildet ein Anwendungsbeispiel an der ausgewählten geeigneten Immobilie in der Lieblgasse 1, anhand derer die relevanten Auswirkungen, Synergien und Chancen auf den Wohnungsmarkt noch einmal praxisnah durchgedacht werden. Mit einer Steigerung der GFZ auf 4,7 ließen sich mit jenem Entwurf etwa 15.900 m2 Nettowohlfläche realisieren. Insgesamt bestätigen die Ergebnisse dieser Forschungsarbeit die generelle Eignung von Standorten freistehender Einzelhandelsimmobilien für eine Nachverdichtung im urbanen Raum. Bei einer reinen Gebäudefläche aller freistehenden Einzelhändler von etwa 348.000 m2 in Wien ließe sich, bei einer Nettowohnfläche je Geschoß von etwa 64 bis 72 % der Bruttogrundfläche, ein Minimumpotential von etwa 216.000 bis 251.000 m2 an Nettowohnfläche erreichen. Für die Umsetzung wären teilweise Anpassungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans vonnöten. Statisch betrachtet sind Projekte dieser Art durch die verschiedenen baulichen Möglichkeiten auf die eine oder andere Art umsetzbar, könnten sich allerdings, je nach Maßnahme, mit hohen Errichtungskosten konfrontiert sehen. Staatliche Maßnahmen, welche EigentümerInnen helfen, die ökonomischen Hürden zu überwinden oder in Kauf zu nehmen, sind somit zu befürworten.

Soil is a valuable, essential but limited resource whose capacity for construction use in favor of housing is already exhausted in many growing cities, including Vienna. This study deals with the potential for redensification at the sites of stand-alone retail properties, with the overriding aim of creating new living space in urban areas without having to develop and seal new land for this purpose. Based on the current state of knowledge in research, an explanation and topic-relevant delimitation of the terms retail and redensification is discussed. The legal, static and economic requirements were also initially clarified in order to research the prerequisites for suitability and the criteria for determining locations with favourable sites. The theoretical framework of the work is rounded off by analysing the many potentials uses and looking at current efforts and examples of best practice. A breakdown of relevant characteristics, such as steady population growth, changing housing trends like the strong increase in single-person households, and other key figures for the Vienna laboratory space, as well as the quantitative presentation and evaluation of the 146 potential sites identified in the preceding analysis, provide an initial overview of the expected benefits and potentials of a redensification.The final part of the project is the application example of the selected suitable property at Lieblgasse 1, which is used to once again consider the relevant effects, synergies and opportunities on the housing market in a practical way. With an increase in the floor area ratio to 4.7, approximately 15,900 sqm of net living space could be realised with this draft. Overall, the results of this study prove the general suitability of free-standing retail property locations for redensification in urban areas. With a pure building area of all free-standing retailers of around 348,000 sqm in Vienna, a minimum potential of net living area of around 216,000 - 251,000 sqm could be achieved with a net living area per storey of around 64-72 % of the gross floor area. Some adjustments to the zoning and development plan would be necessary for realisation. From a static point of view, projects of this kind can be realised in one way or another due to the various construction possibilities, but depending on the measure, could be confronted with high construction costs. Government measures that help owners to overcome or accept the economic hurdles are therefore to be favoured.