Segmentierung von Immobilienmärkten am Beispiel von Wohnimmobilien in Wien - Bestimmung der Segmentgröße anhand zweier Beispiele

Abstract

Wiens Immobilienmarkt unterliegt ständigen Veränderungen, die von der Entwicklung des Tourismus, dem Zustrom von Studenten, der Kapitalflucht von deutschen Investoren, Änderungen im Steuerrecht und anderen Faktoren abhängen können. Die Zusammensetzung von Bezirken verändert sich zwar nur langsam, kann aber durch entsprechende Ereignisse langfristige Trendwechsel hervorrufen. In dieser Arbeit wird die Zusammensetzung der Bezirke bzw. das Profil des Immobilienmarkts auf Bezirksebene in den Wiener Gemeindebezirken 3 Landstraße und 8 Josefstadt in Form einer Marktsegmentierungsanalyse erforscht. Eine Methodik für die Analyse der Bezirke und die Erstellung eines Profils der Marktsegmentierung wird vor allem aus Marketingliteratur wie Kotler (1972), zur Segmentierung von Submärkten, allgemein abgeleitet, sowie aus Dong, Li, Li & Dong (2015), einer Studie zur Segmentierung des chinesischen Marktes, die einen Theorierahmen für eine Segmentierungsstrategie für Immobilienmärkte erarbeitet haben. Diese Arbeit erstellt daraus eine eigene Methodik, indem die Kategorien von Kotler (1972) in den Segmentierungswürfel von Dong, Li, Li & Dong (2015) eingeordnet werden und wendet diese auf den 3. und 8. Bezirk Wiens an. Als Ergebnis wird ein Profil für die beiden Bezirke erstellt. Die Daten werden dabei mit der Desktop-Research Methode erhoben, teilweise mit öffentlich zugänglichen Daten, und anderen nicht frei zugänglichen Daten der IMMOunited GmbH. Im Ergebnis steht der 3. Bezirk einem dynamischen Wachstum (Wohnungsverkäufe und Bauaktivität) gegenüber, während der Immobilienmarkt 8. Bezirk stark von Ineffizienzen geprägt ist und in Verkäufen und Bauaktivitäten kein Wachstum anzeigt. Insgesamt, mit der Ausnahme der Neubauten im 3. Bezirk werden Wohnungen kleiner, bzw. von mehreren Personen geteilt.