Ausnahmen nach § 69 der Bauordnung für Wien und deren Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Abstract

Um den Wert einer Ausnahme nach § 69 WBO berechnen zu können, ist es notwendig, diese planlich darzustellen und zahlenmäßig zu erfassen. Aus diesem Grund ist es erforderlich einen Architekten mit einzubeziehen, um die Möglichkeiten erkennen zu können und schlüssige Argumentationen zu formulieren. Jedenfalls muss der positive Effekt im Vergleich zum gesetzlich möglichen Rahmen dargestellt werden. Für die Bewertung ist es relevant, ob eine mögliche Abweichung bereits eingereicht wurde. Je nach Fall und Fortschritt einer Ausnahmebewilligung muss die richtige Bewertungsmethode ausgewählt werden. Diese Entscheidung ist abhängig davon, zu welchem Zweck eine Bewertung stattfinden soll, wer diese in Auftrag gibt und die Nutzung und Beschaffenheit des zu bewertenden Objektes. Die verschiedenen Bewertungsverfahren können grundsätzlich alle für eine Bewertung einer Ausnahme nach § 69 WBO herangezogen werden. Allerdings hat nicht jede Ausnahme nach § 69 WBO eine Flächenvergrößerung zur Folge. Es kann auch vorkommen, dass bestehende Flächen an sich verbessert werden. Dadurch sind nicht alle Bewertungsmethoden in gleicher Weise für jede Ausnahme anzuwenden. Zusätzlich kann der Ausgang einer betreffenden Bewilligung nicht vorausgesehen werden. Dieses Risiko kann nach rechnerischer Differenzierung des Mehrwertes durch diese Ausnahme, mit einer Wahrscheinlichkeit belegt werden, die das Risiko der Zurückweisung abgelten soll. Können Ausnahmen nicht in die Bewertung einfließen, kann die eventuelle Wertsteigerung einer Immobilie trotzdem als möglicher Bonus angesehen werden, darf dann allerdings nicht zur Entscheidungsgrundlage für z.B. einen Ankauf werden. Da es keine rechtlichen Regelungen für die Bewertung von Ausnahmen nach § 69 WBO gibt, obliegt es schlussendlich dem beauftragten Sachverständigen, inwieweit und in welcher Weise die Wertsteigerung durch eine Ausnahme Berücksichtigung finden kann. Der Sachverständige muss die Bewertung jedenfalls ausreichend begründen und nachvollziehbar darlegen können. Wurde eine Ausnahme bereits bewilligt oder vielleicht sogar schon baulich ausgeführt, ist diese bis zum Untergang der Immobilie auf jeden Fall bewertungsrelevant und sollte somit in eine allfällige Bewertung einfließen.