Der Marketingmix ausgewählter Büroprojekte 2017/2018 in Wien und die Anforderungen an neue Büroflächen

Abstract

In Wien wird 2017 und 2018 an allen wichtigen Bürostandorten in einem Ausmaß von rund 150.000 m2 gebaut, wodurch der Druck der Eigentümer Mieter für ihre Projekte zu gewinnen gestiegen ist. Zu den neuen Büroprojekten zählen unter anderem die Bürogebäude Viertel Zwei – Denk Drei im zweiten Gemeindebezirk, der Orbi Tower im dritten Gemeindebezirk und die Bürogebäude Quartier Belvedere Bauteil 3 und The Icon jeweils im elften Gemeindebezirk. Diese vier Bürogebäude, welche in dieser Arbeit miteinander verglichen werden, verfügen über hochwertige Ausstattungsstandards, modernste Technik, einen geringen Energieverbrauch sowie eine flexible Raumgestaltung, wodurch der zukünftige Mieter sein gewünschtes Raumkonzept großteils individuell umsetzen können wird. Unternehmen, die sich für einen Standortwechsel entscheiden, haben meist hohe Ansprüche an Ihr neues Büro. Die Bürofläche soll hell, freundlich und anpassungsfähig sein, damit die Identität des Unternehmens sich auch in der Bürofläche widergespiegeln kann. Neue Arbeitsmodelle wie Transparenz, Arbeitsinseln und Desksharing sollen den Mitarbeitern eine Work-Life-Balance vermitteln. Damit die neuen Büroprojekte konkurrenzfähig sind, muss eine entsprechende Marketingstrategie für das jeweilige Projekt entwickelt werden. Dies bedeutet, dass der richtige Marketing-Mix erst definiert und in einem zweiten Schritt entsprechend umgesetzt werden muss, um die gewünschten Ziele zu erreichen. Der Marketing-Mix setzt sich aus der Produktpolitik, Preispolitik, Distributionspolitik und Kommunikationspolitik zusammen, welche in einer Wechselbeziehung zueinander stehen und deshalb nicht getrennt voneinander betrachtet werden können. Die Produktpolitik definiert sich durch bestimmte Produkteigenschaften. In der Bauindustrie zählen dazu beispielsweise die bessere Lage, das bessere Konzept und eine individuelle Architektur, durch die sich das Unternehmen von der Konkurrenz abzuheben versucht. Die Preispolitik besteht aus zwei Bereichen, dem einheitlichen Preis und dem individuellen Preis, welcher von den jeweiligen Kunden separat verhandelt wird. Bei der Preispolitik wird versucht, das optimale Preis-Leistungsverhältnis zu definieren. Die Distributionspolitik wird von der Markt und Konkurrenzsituation bestimmt. Es gilt somit die richtige Immobilie zur richtigen Zeit, am richtigen Ort mit den richtigen Absatzwegen am Markt zu positionieren. Bei der Kommunikationspolitik wird eine Zielgruppe definiert, um eine maßgeschneiderte Werbestrategie zu ermöglichen. Vergleicht man den Marketing-Mix der vier oben angeführten Projekte miteinander, lässt sich erkennen, dass die Vermarktungsstrategien und die Ausstattungsqualitäten nur gering voneinander abweichen. Während der Preisunterschied zwischen Flachbauten und Towern nur gering ist, hat die Lage jedoch einen erheblichen Einfluss auf die Anmietungsrate. Man könnte sagen, ein Gebäude geht eine Art Schicksalsgemeinschaft mit seiner Lage ein, da die Lage im Marketing-Mix eine unveränderbare Größe darstellt.

In Wien wird 2017 und 2018 an allen wichtigen Bürostandorten in einem Ausmaß von rund 150.000 m2 gebaut, wodurch der Druck der Eigentümer Mieter für ihre Projekte zu gewinnen gestiegen ist. Zu den neuen Büroprojekten zählen unter anderem die Bürogebäude Viertel Zwei – Denk Drei im zweiten Gemeindebezirk, der Orbi Tower im dritten Gemeindebezirk und die Bürogebäude Quartier Belvedere Bauteil 3 und The Icon jeweils im elften Gemeindebezirk. Diese vier Bürogebäude, welche in dieser Arbeit miteinander verglichen werden, verfügen über hochwertige Ausstattungsstandards, modernste Technik, einen geringen Energieverbrauch sowie eine flexible Raumgestaltung, wodurch der zukünftige Mieter sein gewünschtes Raumkonzept großteils individuell umsetzen können wird. Unternehmen, die sich für einen Standortwechsel entscheiden, haben meist hohe Ansprüche an Ihr neues Büro.