Bewertung von Luxuswohimmobilien in Wien - der Versuch eines "hedonischen" Bewertungsansatzes

Abstract

Diese Arbeit befasst sich mit der Bewertung von Luxus-Wohnimmobilien in Wien Im Zuge der Recherche für diese Arbeit wurde sehr schnell klar, dass die Probleme im Zusammenhang mit der Bewertung solcher Immobilien schon früh beginnen; und zwar mit dem nicht-Vorhandensein einer Begriffsdefinition einer „Luxusimmobilie“. Dies spiegelt die erste Kernfrage dieser Arbeit wider. Die zweite Hypothese befasst sich damit, dass Luxusimmobilien am österreichischen Markt eine Rarität darstellen und als solches schwer miteinander vergleichbar sind. Dies erschwert die Bewertung solcher Immobilien immens. Die dritte Hypothese ist, dass es keine klaren Richtlinien gibt, welche sich mit der Bewertung dieser Sonderimmobilien auseinandersetzen. Vielmehr wird „Luxus“ in der Realität subjektiv von dem jeweiligen Gutachter in Form eines Zuschlages eingepreist. Dies führt im Umkehrschluss zu subjektiven Bewertungen, welche die Immobilien oft nicht marktgerecht beurteilen. Der erste Teil dieser Arbeit befasst sich daher mit der Fragestellung was eine Luxusimmobilie ist. Es wird im Zuge dieser Evaluierung das Wort zerlegt und in diverser Fachliteratur vermerkte Definitionen ausgebaut, um schlussendlich eine Definition einer solche Luxusimmobilie zu erlangen. Eine Luxusimmobilie wird im Zuge dieser Arbeit in erster Linie am Vorhandensein diverser Kriterien, welche im Zuge dieser Arbeit ausgearbeitet werden, von regulären Immobilien abgegrenzt. Es werden in einem weiteren Schritt alle in Österreich üblicherweise benutzten Bewertungsmethoden anhand von diverser Fachliteratur definiert. Jede dieser Methoden hat Einschränkungen, besonders im Bereich der Bewertung von Luxusimmobilien, welche klar definiert werden. Es wird in einem weiteren Schritt eine neue Bewertungsmethode entwickelt, welche eine objektive Bewertung von Luxuswohnimmobilien ermöglichen soll. Für die Entwicklung dieser Methode wurden Interviews mit Endkonsumenten durchgeführt. Es wird in einem weiteren Teil das Projekt „Palais Schottenring“ vorgestellt, um die derzeitig benutzten Bewertungsmethoden an einem konkreten Luxuswohnobjekt testen zu können. Die vorerst theorisierten Problematiken werden anhand dieses Beispiels klar ersichtlich. Im Anschluss wird die neu entwickelte Bewertungsmethode anhand des Projektes getestet und verifiziert.

Diese Arbeit befasst sich mit der Bewertung von Luxus-Wohnimmobilien in Wien Im Zuge der Recherche für diese Arbeit wurde sehr schnell klar, dass die Probleme im Zusammenhang mit der Bewertung solcher Immobilien schon früh beginnen; und zwar mit dem nicht-Vorhandensein einer Begriffsdefinition einer „Luxusimmobilie“. Dies spiegelt die erste Kernfrage dieser Arbeit wider. Die zweite Hypothese befasst sich damit, dass Luxusimmobilien am österreichischen Markt eine Rarität darstellen und als solches schwer miteinander vergleichbar sind. Dies erschwert die Bewertung solcher Immobilien immens. Die dritte Hypothese ist, dass es keine klaren Richtlinien gibt, welche sich mit der Bewertung dieser Sonderimmobilien auseinandersetzen. Vielmehr wird „Luxus“ in der Realität subjektiv von dem jeweiligen Gutachter in Form eines Zuschlages eingepreist. Dies führt im Umkehrschluss zu subjektiven Bewertungen, welche die Immobilien oft nicht marktgerecht beurteilen.